Opsigelse af lejer: hvad du må, hvad du ikke må — og formkravene, der afgør sagen

Opsigelse eller ophævelse?

De to ord bruges i flæng, men er vidt forskellige. Opsigelse er en ordinær afslutning af lejeforholdet med varsel og kræver en lovlig grund. Ophævelse er en straksreaktion på lejerens væsentlige misligholdelse — typisk manglende betaling trods påkrav, ulovlig fremleje eller grov tilsidesættelse af god skik og orden.

Er lejeren i restance, er vejen altså påkrav og eventuel ophævelse, ikke opsigelse. Se artiklen om rykkere og restancer.

Hvornår må udlejer opsige?

Lejeloven giver udlejer en lukket liste af opsigelsesgrunde. De mest almindelige i private udlejninger er:

• Udlejer skal selv bo i lejligheden — kræver normalt et års varsel, og udlejeren skal reelt flytte ind.
• Ejendommen skal nedrives eller ombygges så gennemgribende, at lejemålet må fraflyttes.
• Lejeren har tilsidesat god skik og orden, uden at det er groft nok til ophævelse.
• Værelser i udlejers egen bolig og lejemål i tofamilieshuse, hvor udlejer selv bor — her er reglerne lempeligere.

Formkravene — det, der oftest går galt

En opsigelse fra udlejer skal være skriftlig, angive opsigelsesgrunden og oplyse lejeren om retten til at gøre indsigelse. Mangler ét af elementerne, er opsigelsen ugyldig, og du starter forfra — uanset hvor god grunden er.

Gør lejeren indsigelse inden fristen, skal udlejer anlægge sag ved boligretten inden for en kort frist, ellers bortfalder opsigelsen. Det er derfor en sag, der bør tilrettelægges med dokumentation fra dag ét.

Lejerens opsigelse

Lejeren kan som hovedregel opsige med tre måneders varsel til den første i en måned — kortere for enkeltværelser og visse accessoriske lejemål. Lejeren kan fraflytte tidligere, men hæfter for lejen i opsigelsesperioden, medmindre lejemålet genudlejes. Udlejer har pligt til at forsøge genudlejning.